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Erdrutsch, Dämmung, Dachterrasse

Das Alstertal-Magazin stellt auf seinen Immobilienseiten in lockerer Reihenfolge aktuelle Urteile zur Rechtsprechung rund um die Immobilie vor. Diesmal geht’s um einen verhinderten Erdrutsch, gedämmte Dachterrassen und sinnlose Energiesanierungen!

Spar und weg

Im Prinzip hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass Immobilieneigentümer die Kosten für die energetische Sanierung eines Objekts auf die Mieter umlegen können. Es gibt aber laut Infodienst Recht und Steuern der LBS auch Ausnahmen – zum Beispiel dann, wenn die durchgeführten Energiesparmaßnahmen mit anderen Umbauten einhergehen, die das Gegenteil bewirken. (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Aktenzeichen 202 C 374/17)

Der Fall: Ein Vermieter hatte den Fußboden des Dachbodens dämmen lassen, was als energiesparende Maßnahme zu verstehen war. Die monatliche Mieterhöhung sollte rund 25 Euro betragen, was die Mieterin allerdings verweigerte. Sie wies darauf hin, dass gleichzeitig andere Arbeiten stattgefunden hätten (Umwandlung des bislang geschlossenen Dachs in eine belüftete Dachkonstruktion), welche die Vorzüge der Energieeinsparung wieder zunichtegemacht hätten.

Das Urteil: Wenn eine energetische Sanierung durch gegenteilige Maßnahmen aufgehoben werde, rechtfertige das keine Mieterhöhung, entschied das Amtsgericht. „Ohne einen vollständigen Vortrag“ des Eigentümers, welche Arbeiten genau ausgeführt worden seien und wie das insgesamt zu einer Einsparung geführt habe, seien die Voraussetzungen für eine Umlage nicht zu prüfen und sie könne deswegen nicht genehmigt werden, hieß es im Urteil.

Erdrutsch

Wer vor Gericht nicht beweisen oder zumindest schlüssig darlegen kann, dass er mit seinen Nachbarn etwas vereinbart hat, der hat dann später oft das Nachsehen – auch wenn er sich dadurch noch so ungerecht behandelt fühlt. So erging es einer Grundstückseigentümerin, die Maßnahmen zur Hangsicherung getroffen hatte. Auf diese Weise sollte ein Erdrutsch verhindert werden. Davon profitierten unstrittig auch die Nachbarn. Deswegen machte die Betroffene Kosten für die Sanierung einer Beton-Pfahlwand geltend und wollte auch gleich geklärt haben, dass sich die anderen Anwohner an den Ausgaben für Überprüfung und Wartung der Hangsicherungsanlage beteiligen müssten. Man habe stillschweigend ein gemeinschaftliches Tragen dieser Kosten vereinbart. Doch dafür fehlten dem zuständigen Amtsgericht nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS entsprechende Nachweise. Das wog umso schwerer, als es zu anderen Themen durchaus schriftliche Vereinbarungen gab. (Landgericht Kempten, Aktenzeichen 32 O 323/15)

Nicht-konstruktiv

Eigentlich ist die Sache klar: Für das Sondereigentum innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) kommt der jeweilige Eigentümer auf, für das Gemeinschaftseigentum müssen das alle zusammen tun. Doch die Unterscheidung ist nicht immer ganz so leicht zu treffen, wie der Infodienst Recht und Steuern der LBS am Beispiel eines höchstrichterlichen Urteils zeigt. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 163/17)

Der Fall: Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung besaß gemäß Teilungserklärung die Sondernutzungsrechte an zwei Dachterrassen. Eines Tages beschloss die Gemeinschaft eine Sanierung dieser Terrassen, die in finanzieller Hinsicht zu Lasten des Sondernutzers gehen sollte. Doch der argumentierte damit, dass der Boden seines Dachgartens gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung und damit konstruktiv für das Gebäude sei. Er focht den Gemeinschaftsbeschluss an und forderte eine Umlage der Kosten.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof erlegte dem Terrassennutzer auf, die Sanierung zu bezahlen. Zwar blieben die konstruktiven Teile ungeachtet der Zuweisung zur Sondernutzung gemeinschaftliches Eigentum. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach beim ausschließlichen Gebrauch durch einen Eigentümer dieser auch für die Sanierung aufkommen müsse, sei jedoch nicht zu beanstanden. Das betreffe konstruktive und nicht konstruktive Bauteile. Hier sei entscheidend gewesen, dass ausschließlich der Kläger Zugang zu der Terrasse gehabt habe.

Bilder auf Canto LBS Recht Februar

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Eine energetische Sanierung rechtfertigt keine Mieterhöhung, wenn eine weitere Sanierung ihren Nutzen zunichtemacht, entschieden Gerichte! Grafiken: LBS/Tomicek

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Wer für die Nachbarschaft die Hangsicherung einleitet, sollte sich vorher schriftlich bestätigen lassen, dass diese sich überhaupt daran beteiligen will!

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Meine Terrasse – dein Dach? Muss sich deshalb auch der darunter Wohnende an der Sanierung beteiligen?