Das Alstertal-Magazin stellt auf seinen Immobilienseiten in lockerer Reihenfolge aktuelle Urteile zur Rechtsprechung rund um die Immobilie vor. Diesmal geht’s um einen verheimlichten Rohrbruch, Abmahnungen und scharfe Schwerter!
Schimmel und Rohrbruch
Muss ein Vermieter einen Substanzschaden beseitigen, der durch das schuldhafte Verhalten des Mieters entstanden ist, handelt es sich dabei steuerlich um sofort abziehbare Werbungskosten. So ist es laut Infodienst Recht und Steuern der LBS höchstrichterlich entschieden worden. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 6/16)
Der Fall: Als ein Käufer eine vermietete Eigentumswohnung erwarb, befand sich diese in einem mängelfreien Zustand. Im Folgejahr häuften sich allerdings die Probleme. Man stritt um die Nebenkosten, es folgte die Kündigung. Es stellte sich heraus, dass die Mieterin in jüngerer Vergangenheit einen Rohrbruch nicht gemeldet und es zugelassen hatte, dass sich Schimmel an den Wänden bildete. Hinzu kamen eingeschlagene Scheiben in den Türen und zersprungene Bodenfliesen. Der Eigentümer machte die Sanierungskosten in Höhe von etwa 20.000 Euro als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend. Der Fiskus ging jedoch von anschaffungsnahen Herstellungskosten aus, die nur über einen längeren Zeitraum abzusetzen seien.
Das Urteil: Zwar gebe es durchaus viele Situationen, in denen man von solchen anschaffungsnahen Herstellungskosten ausgehen müsse, entschied der Bundesfinanzhof. Das treffe etwa auf übliche bauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit einem Erwerb zu (zum Beispiel Modernisierung oder Schönheitsreparaturen). Doch hier handle es sich um eine ganz andere Ursache für die Renovierungsarbeiten, die als „Erhaltungsaufwand“ gelten müssten und deswegen sofort abziehbar seien.
Lange Beziehung
Es sollte tunlichst nicht vorkommen, dass der Mieter seinem Vermieter den monatlich fälligen Mietzins schuldig bleibt – auch nicht um wenige Tage. Die Verträge sind einzuhalten und der Betrag muss zum vereinbarten Zeitpunkt auf dem Konto der Eigentümer eintreffen. Doch im Falle eines einmaligen Verzuges nach langer vertraglicher Beziehung darf der Vermieter laut Infodienst Recht und Steuern der LBS noch nicht die Kündigung als schärfstes Schwert ziehen. (Amtsgericht Rheine, Aktenzeichen 10 C 234/18)
Der Fall: Nach 14-jähriger Vertragslaufzeit kam es in einem Mietverhältnis erstmals zu einer Verzögerung bei der Bezahlung der Miete für zwei Monate nacheinander. Der Eigentümer sprach daraufhin eine ordentliche Kündigung aus. Fünf Tage später traf die fehlende Summe auf seinem Konto ein, was ihn aber trotzdem nicht von seinen Kündigungsabsichten abhielt.
Das Urteil: Ein berechtigtes Interesse eines Vermieters an einer Kündigung bestehe unter anderem dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe, stellte das Amtsgericht fest. An letzterem fehle es aber bei näherer Betrachtung des Falles. Das lange Vertragsverhältnis mit stets fristgemäßen Überweisungen und die unverzügliche Nachzahlung sprächen für den Mieter.
Erst abmahnen!
Manche Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen müssen sich mit höchst schwierigen Eigentümern auseinandersetzen. Ein großes Problem kann es sein, wenn ein Mitglied trotz eigentlich klarer Rechtslage das Wohngeld nachhaltig unpünktlich bezahlt. Ein Eigentümer ließ zum Beispiel immer wieder hohe Rückstände zwischen 3.000 und 4.000 Euro auflaufen, ehe er die Rechnung beglich. Das bedeutete stets einen hohen Erinnerungs- und Mahnaufwand. Die Gemeinschaft beschloss daraufhin, dem Mitglied das Eigentum zu entziehen. Zwar ist das nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS unter gewissen Voraussetzungen durchaus möglich, allerdings hatte die Gemeinschaft hier etwas Wichtiges übersehen: die vorherige Abmahnung. Aus diesem Grund war der Beschluss nicht wirksam. Sonst hätte der Entzug durchaus Rechtskraft erlangen können. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 26/06)
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Muss ein Vermieter einen Substanzschaden beseitigen, der durch das schuldhafte Verhalten des Mieters entstanden ist, handelt es sich dabei steuerlich um sofort abziehbare Werbungskosten. Grafiken: LBS/Tomicek
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Verträge sind einzuhalten, auch bei den Terminen der Mietzinszahlung!
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Maßnahmen wie der Eigentums-Entzug erfordern mindestens eine vorherige Abmahnung!